２００４年５月２１日　浙地税函［２００４］２３４号

各市、县（市、区）地方税务局（不发宁波），省地方税务局直属一分局、直属二分
局、稽查局：
　　近接一些地税机关反映，在房地产开发有关开发产品预售收入的所得税处理和企
业应纳税所得额的计算问题上，各地执行口径不一，希望省局予以进一步明确。为正
确贯彻《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发
［２００３］８３号），经研究，现就房地产开发有关企业所得税问题进一步明确如
下：
　　一、关于企业应纳税所得额的计算问题。房地产开发企业如何计算企业当期应纳
税所得额，省局浙地税发［２００３］１３２号第三条第二款已非常明确，企业当期
应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额＋本期新增预计营业利润额－已结转本
期销售的以前期预计营业利润额。因此，在计算企业应纳税所得额时，对房地产开发
企业采取预售方式销售开发产品取得的本期新增预售收入，应按规定的利润率计算出
本期新增预计营业利润额，作为其他纳税调整增加项目；已结转本期销售对应的以前
期预计营业利润额，应作为本期其他纳税调整减少项目。
　　二、开发产品预售收入的所得税处理。应按本《通知》第一条规定执行，不能按
预售收入乘４．９５％（即利润率１５％×３３％）的方法，来预征企业所得税。已
按４．９５％预征企业所得税的，要按本《通知》第一条规定及时纠正。
　　三、根据国家税务总局《企业所得税税前弥补亏损审核管理办法》（国税发
［１９９７］１８９号）文件精神，房地产开发企业可用当年应纳税所得弥补以前年
度亏损，但弥补期最长期限不得超过５年。企业弥补亏损原则上应在年终后一次性办
理，但个别金额较大的，经纳税人提出申请，报经主管税务机关批准，可在预缴企业
所得税时，用其产生的盈利先弥补亏损；年终，再按税前弥补亏损有关规定重新办理
弥补亏损申报、审核手续。
　　四、企业所得税是采取“按年计算，分期预缴，年终汇算清缴”办法征收的，预
缴只是为了保证税款及时均衡入库的一种手段，因此，各地要结合本地实际，科学、
合理地确定预缴方法，并按规定进行年终汇算清缴，多退少补。
　　五、各级地税机关要高度重视房地产行业企业所得税的征收工作，要认清形势，
居安思危，及时全面掌握情况，做好收入分析及预测工作，保持地税收入的可持续增
长。