２００３年１１月２８日　浙地税发［２００３］１３２号

各市、县（市、区）地方税务局、国家税务局（不发宁波），省地方税务局直属一分局、直属二分局、稽查局，省国家税务局直属分局、稽查局：
　　现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［２００３］８３号，以下简称《通知》）转发给你们，并结合我省实际，作出如下补充规定，请一并贯彻执行。
　　一、关于开发产品销售收入与预售收入的划分标准问题。
　　对《通知》第一条开发产品销售收入与第二条开发产品预售收入两者之间如何界定，除另有规定外，一般应以是否开具销售发票为准。对开发产品已交付并开具销售发票的，应作为销售收入的实现进行所得税处理，否则按开发产品预售收入进行所得税处理。
　　二、关于待售开发产品临时租赁与经营性租赁或融资性租赁的认定问题。
　　房地产开发企业租赁待售开发产品，其租赁方式的认定标准，即租赁是属于临时租赁还是经营性租赁或融资性租赁，按企业是否将待售开发产品转作经营性资产并作为“固定资产”入账为前提。对企业将待售开发产品转作经营性资产并入账后的租赁行为，应认定为经营性租赁或融资性租赁，不符合上述条件的，按临时租赁对待。租赁方式认定后的所得税处理，按《通知》第一条第（五）款规定执行。
　　三、关于开发产品预售收入确认时间的执行口径及应纳税所得额的计算问题。
　　１、房地产开发企业开发产品预售收入的确认时间。纳税人采取预售方式（包括预收定金）销售开发产品的，其预售收入的确认时间为收到预收款的当期。
　　２、房地产开发企业当期应纳税所得额的计算：
　　企业当期应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额＋本期新增预计营业利润额－已结转本期销售的以前期预计营业利润额。
　　本期新增预计营业利润额＝本期新增预售开发产品收入×利润率。
　　已结转本期销售的以前期预计营业利润额＝以前期预售转为本期销售对应的预售开发产品收入×利润率。
　　四、关于自建自用房产的界定标准及所得税政策问题。
　　对房地产开发企业不以营利为目的，自行开发建设并作为办公等用房的房产，可不视为视同销售行为，也不确认其应税收入。上述自建自用房产的界定，以企业开发建设前的立项为准。
　　五、关于开发产品共用部位、共用设施设备维修费扣除问题。
　　房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，上交给房屋主管部门或转移支付给物业管理单位的已售开发产品共用部位、共用设施设备维修费，经主管税务机关审核，允许税前扣除。支付超出规定标准的部分或预提的维修基金，不得税前扣除。
　　六、关于广告费、业务宣传费和业务招待费扣除问题。
　　１、原有房地产开发企业在未取得开发产品销售收入前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费支出，比照《通知》第五条第（七）款规定执行。
　　２、房地产开发企业发生的与其经营业务直接相关的业务招待费，按照《企业所得税税前扣除办法》（国税发［２０００］８４号）的规定执行。
　　３、上述作为计算房地产开发企业广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除限额依据的销售（营业）收入，不包括企业开发产品的预售收入。
　　七、关于预售收入确认应税收入的执行口径问题。
　　房地产开发企业采取预售方式销售开发产品，其在２００３年７月１日后取得的预售收入，应按《通知》第二条的规定计算预计营业利润额，且并入当期应纳税所得额，依法缴纳企业所得税；此前发生的预售收入，暂不按上述规定确认应税收入，待其按规定结转销售收入时，计算缴纳企业所得税。
　　八、关于《通知》和本补充规定执行时间问题。
　　《通知》及本补充规定自２００３年７月１日起执行。以前规定与《通知》及本补充规定不符的，一律以《通知》及本补充规定为准。